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上海高院:关于房产案件若干争议问题的处理意见
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民一庭调研与参考[2015]14号

一、房屋租赁合同纠纷

(一)租赁期间,房屋被纳入征收范围的租赁合同纠纷受理问题

租赁合同履行过程中,出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同,承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前,因房屋承租人是被征收主体,根据《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的,应适用裁决前置程序。出租人提出解除租赁合同之诉的,人民法院不予受理。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人,承租人不再具有签订征收补偿协议的资格,故实践中对该类案件是否受理存在争议。

倾向性意见认为,承租期间,房屋被列入征收范围的,一般涉及两个法律关系,即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的,则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定,则宜先处理征收补偿关系。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系,若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同,则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定,不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件,宜待征收补偿协议签订后再行处理。在征收补偿问题尚未得到解决之前,若出租人提出解除租赁合同的,人民法院应裁定驳回起诉,但符合合同解除权的除外。上海律师

(二)侵犯承租人优先购买权的赔偿问题

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但承租人的损失如何计算,审判实践中存在不同意见。上海律师

倾向性意见认为,对于侵犯承租人优先购买权的赔偿责任,当事人之间有约定的,则从其约定。若无约定的,出租人则应赔偿由此对承租人造成的损失,包括直接损失和可得利益损失。其中房屋升值损失的确定,应以守约方的请求为基础,结合侵犯承租人优先购买权之日、承租人知悉或应当知悉权利被侵害之日等的房屋市场成交价格变化等情况,还应综合考虑承租人是否已采取必要措施防止损失扩大等因素予以合理确定。

二、动迁补偿利益分割纠纷

(一)房屋征收补偿利益(涉及配套商品房)分割案件管辖的适法统一问题

关于房屋征收补偿利益分割案件的管辖问题,审判实践中做法各异,争议较大。有的法院将此类纠纷确定为共有物分割纠纷,有的法院则以分家析产为案由。管辖上,有的法院适用一般地域管辖;有的则按不动产专属管辖处理,或由安置房屋所在地法院处理,或以被征收房屋所在地的法院进行管辖。上海房产律师

倾向性意见认为:当事人起诉要求分割家庭共有的征收补偿款及安置房屋的,一般应确定为分家析产。鉴于征收补偿款及安置房屋系针对被征收房屋的补偿,若因涉及多名被告,或多套安置房屋分布在不同辖区,分别由不同法院进行管辖,易引发案件执法标准的不统一,且征收利益分割往往涉及不同地区征收补偿政策的实施,故此类案件一般由被征收房屋所在地的法院进行管辖为宜,以便于案件事实调查与处理标准的一致。

(二)配套商品房的实体处理问题

征收补偿安置中,征收事务所一般根据被征收房屋地块的相关政策确定该户可分配的配套商品房数量,并由被安置人签署房屋认购确认书。在配套商品房未实际取得时,被安置人分割征收补偿利益时即要求确认配套商品房的购买权,实践中存在不同的做法。有的法院予以确权分割;有的法院则驳回当事人诉请,暂不处理。

倾向性意见认为:在配套商品房未实际取得时,被安置人分割征收补偿利益时要求确认配套商品房的购买权,其实际是主张分割房屋的权利。鉴于被安置人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态, 故法院不宜进行确权、分割。若动迁款预留在动拆迁部门用于购置安置房的,动迁款亦可不作处理。当事人要求确认安置房购买权的,法院可驳回其诉讼请求,但应向当事人释明可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。上海律师

三、房屋确权分割纠纷及其他纠纷

(一)房屋产权登记在夫或妻一方名下,另一方要求确认为房屋共有权利人,人民法院是否受理的问题。

倾向性意见认为:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。房屋产权登记在夫或妻一方名下,并不必然认定为夫妻共有财产,且登记权利人可基于不动产登记的公示效力进行相应交易,而未登记权利人的合法权利难以有效保障。故未登记为权利人的夫或妻一方是有请求确认为共有权利人并办理权利登记的现实需求,该诉请具有可诉性,人民法院应予受理。

(二)已查封房屋的确权诉讼的处理。

审判实践中经常出现原告对产权登记在被告名下的房屋提出确权诉讼,审理中发现系争房屋已经被法院采取查封、扣押和冻结等执行措施的情况。如何处理存有不同意见。

倾向性意见认为:法院在审理房屋确权诉讼时,应当查询所要确权的登记在当事人一方名下的房屋在诉讼中的权属状况,发现系争房屋已经被法院执行部门作为被执行人的财产予以查封、扣押、冻结的,应从程序上驳回当事人的确权诉请,引导当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定向执行法院提出执行异议。上海房产律师

(三)夫或妻一方婚前贷款所购房屋权属的认定

审判实务中,对于夫或妻一方婚前按揭贷款、婚后共同还贷所购的房屋是属于夫妻共同财产还是夫妻一方财产,存有不同观点。

倾向性意见认为:夫或妻一方婚前通过按揭贷款方式向开发商支付房款,履行了房屋买卖合同义务,产权登记在夫或妻一方名下的,一般应认定为夫或妻一方个人财产。婚后共同还贷款项实为共同清偿对银行的债务,根据《婚姻法司法解释三》第 10 条的规定,离婚时该不动产先由双方协商处理,协商不成,法院可判决归产权登记一方,婚后共同还贷部分及相对应财产增值部分,离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。上海房产律师

(四)共同共有房屋分割原则的把握

倾向性意见认为:共同共有房屋的分割应当坚持审慎的态度,不仅要考虑分割的条件是否成就,还需要考察当事人要求分割的现实可行性。按照《物权法》第九十九条的规定,共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。上海律师

对于共有基础的丧失,一般从共同共有关系消灭的角度来判断,如离婚、分家析产等情况可构成共有基础的丧失。共同共有关系存续期间,当事人请求分割的,应具有重大事由。重大事由的界定应当根据共有基础的不同等有所区别。如婚姻关系存续期间,夫妻一方请求分割共同财产的,应符合婚姻法司法解释三第4条规定的情形:一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;或一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治,另一方不同意支付相关医疗费用的。

(五)公房承租人死亡后,同住人之一起诉,要求确认户公房登记户籍人或实际居住人为非同住人,并主张迁让纠纷的处理

倾向性意见认为:公房承租人死亡后,应由公房管理部门或其委托的物业管理部门作为出租人确定新的承租人。在新承租人尚未确定前,不宜受理此类诉讼。已经受理的,可裁定驳回。

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