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上海拆迁律师:杭州市征地拆迁问答
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上海拆迁律师按语:为了方便被拆迁人了解有关杭州市的农村集体土地征地拆迁政策和流程,我们搜集整理了相关问题并以问答的形式呈现给读者。至于被拆迁人应如何维护自己的合法权利,我们的建议是,要早发现,早行动,避免被动挨打的局面。

 

5、在城市规划主管部门核定拆迁用地范围后,市土地管理部门应立即将拆迁用地范围公告并通知有关部门在拆迁用地范围内暂停办理的事宜包括哪些,期限为多少?
答:(1)通知公安部门暂停办理户口的迁入、分户;
(2)通知有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、翻(扩)建、析产、赠与、分户、租赁、抵押等;
(3)通知工商行政管理部门暂停核发营业执照、临时营业执照。
在拆迁范围内暂停办理有关事宜的期限为三十个月。因特殊情况需要延长暂停办理有关事宜期限的,应在期满前一个月报经市土地管理部门批准,可以适当延长,但延长时间最长不超过十二个月。


6、暂停期内,哪些人员可以办理户口迁入手续?
答:暂停期间内,因出生、婚嫁和复转退军人、离退休人员、大中专院校学生以及刑满释放人员、解除劳教人员回原籍确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的,可到公安部门办理户口迁入手续。公安部门办理户口迁入手续后,应及时抄告市土地管理部门。


7、被拆迁人在拆迁公告之日起正式安置前出生和死亡人口如何计算安置人口?
答:被拆迁人在拆迁公告之日起至正式安置前出生的人口应作为安置人口,在此期间死亡的人口不再计入安置人口。


8、土地管理部门是否可以接受拆迁委托?
答:土地管理部门不得接受拆迁委托。


9、房屋拆迁补偿安置协议应明确哪些事宜?
答:在市土地管理部门公告规定的搬迁期限内,拆迁人与被拆迁人应当按照本条例规定和经批准的拆迁方案,就补偿、安置等事项签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应明确规定补偿形式、补偿金额、安置方式、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。房屋拆迁补偿安置协议应当送土地管理部门备案。协议可以向公证机关办理公证。


10、拆迁人与被拆迁人在哪些事项存在争议,经协商达不成协议的,可由市土地管理部门裁决?
答:拆迁人与被拆迁人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置方式、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项有争议,经协商达不成协议的,由市土地管理部门裁决。


11、对拆除产权、使用权纠纷或其他产权不明的房屋,在拆迁公告规定的搬迁期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权的,应如何处理?
答:拆除有产权、使用权纠纷或其他产权不明的房屋,在拆迁公告规定的搬迁期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权的,由拆迁人提出补偿安置方案,报市土地管理部门批准后予以拆迁。拆迁前市土地管理部门应当会同有关部门组织拆迁人对需拆除房屋作勘察记录,并向公证机关办理证据保全手续。


12、违法建筑是否给予补偿?
答:违法建筑不作补偿,不作安置依据。
已按《关于杭州市市区农村私人违法建房的处理意见》处理保留的房屋,拆迁时分以下两种情况处理:
(1)属当事人可建住宅标准内,经处理后已补办有关手续,补交规费,确认产权的,在国家建设需要拆迁时,视作合法建筑。
(2)属超过当事人可建住宅标准,经依法没收后以拍卖方式处置的,在国家建设需要拆迁时,对受让人按受让价结合成新进行评估补偿,不作安置依据。


13、拆迁集体所有土地上私有住宅用房的安置方式有哪几种?
答:有以下三种安置方式:(1)迁建安置;(2)调产安置;(3)货币安置。


14、迁建安置、调产安置、货币安置的名词解释。
答:迁建安置是指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿,并提供迁建用地的有关费用,由村民委员会负责按有关规定办理用地手续,在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置;
调产安置是由拆迁人以统一建造或者购买的多层成套房屋安置被拆迁人,实行产权调换的安置方式。
货币安置是由被拆迁人在本市范围内自行择地购买房屋安置,拆迁人按规定支付货币安置补贴款的安置方式。


15、征用集体所有土地拆迁农村私有住宅用房,实行迁建安置的,安置面积标准如何掌握?
答:安置住房的建筑面积标准按下列规定执行:
(1)六人以上户不得超过240平方米;
(2)四至五人户不得超过200平方米;
(3)三人以下户不得超过135平方米。


16、简述调产安置的安置标准。
答:拆迁私有住宅用房,根据城市规划不能新建农居点的或被拆迁人全部是非农业人口的,由拆迁人以统一建造的多层成套住宅用房安置被拆迁人,实行产权调换。其安置的建筑面积(以下简称安置面积),以经依法认定的原住宅用房建筑面积(以下简称原面积)结合被拆迁人家庭的常住户口人数,按下列安置标准确定:
(1)一至二人户,原面积不足四十平方米的,安置面积为四十平方米;原面积在四十至八十平方米的,按原面积安置;原面积超过八十平方米的,安置面积为八十平方米。
(2)三人户,原面积不足五十五平方米的,安置面积为五十五平方米;原面积在五十五至一百二十平方米的,按原面积安置;原面积超过一百二十平方米的,安置面积为一百二十平方米。
(3)四人以上户,原人均建筑面积(以下简称人均面积)不足十八平方米的,按人均面积十八平方米安置;原人均面积在十八至四十平方米的,按原面积安置,原人均面积在四十平方米以上的,按人均面积四十平方米安置。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的,应合并计算其原住宅用房面积。


17、简述拆迁私有住房,实行产权调换的价格结算方法。
答:拆迁私有住宅用房,实行产权调换的,新建房屋按重置价格,原房按重置价格结合成新进行结算;安置面积超原面积的部分,在安置标准范围内的,按房屋成本价结算,高于安置标准的,按商品房价格结算;原面积超过安置面积部分按重置价格结合成新价的两倍结算。
安置用房因自然间不可分割而使总安置面积增加在五平方米以内的部分,按房屋成本价结算。


18、可增加一个安置人口的条件有哪两种?
答:安置人口按照被拆迁人家庭常住户口人数确定。有下列情形之一的,可增加一个安置人口:(1)已婚尚未有子女的;(2)已领取独生子女证的。


19、被拆迁人家庭成员在本市虽无常住户口,哪些情形的人员可以计入安置人口?
答:被拆迁人家庭成员在本市市区虽无常住户口,但属下列情形之一的人员,可计入安置人口:
(1)结婚三年以上的配偶;
(2)原户口在拆迁地现在部队服现役的军人(不含已在外结婚定居人员);
(3)原户口在拆迁地的大中专院校的在校学生;
(4)在户口所在地无人瞻养,并在拆迁范围内实际居住二年以上的被拆迁人双方父母;
(5)原户口在拆迁地现在监狱服刑、劳动教养的人员;
(6)法律、法规规定的其他人员。


20、对“住改非”和出租(借)私有住宅如何补偿、安置?
答:原私有住宅改作非住宅用房的,仍作住宅用房处理。拆除原为住宅用房而出租(借)供他人作非住宅使用的私有房屋,仍作住宅用房处理,对原租(借)用人不予安置,不予补偿。


21、拆迁过渡期限如何设置?拆迁人无正当理由超过规定的拆迁期限或者擅自延长过渡期限的,应承担哪些法律责任?
答:拆除住宅用房,拆迁人不能一次性安置的,应当在协议中明确过渡期限并提供过渡用房,或者发给临时过渡费由被拆迁人自行过渡。拆迁后新建房屋建筑面积在二万平方米以下的,过渡期限不超过二年;在二万平方米以上的,过渡期限不超过二年零六个月。
拆迁人无正当理由超过规定的拆迁期限或者擅自延长过渡期限的,由市土地管理部门予以警告,责令限期完成拆迁安置,并处以十万元以上二十万元以下的罚款。给被拆迁人造成损失的,由拆迁人给予相应的经济补偿。


22、简述拆迁非住宅用房的补偿安置办法。
答:(1)因市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房的,不作产权调换,由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新的二点五倍对被拆迁人予以补偿。
(2)因非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房的,不进行产权调换的,由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新的三倍对被拆迁人予以补偿。
(3)因非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房确需迁建的,也可以由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿,并提供迁建有关费用,由被拆迁人按有关规定自行复建。停业期间由拆迁人酌情对被拆迁人予以经济补贴。
(4)因非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房,建设项目性质和房源许可的,也可以实行产权调换,建筑面积与原建筑面积相等的部分,按重置价格结合成新,结算差价;建筑面积超过原建筑面积的部分,按商品房价格结算;建筑面积不足原建筑面积的部分,按重量价格结合成新的三倍结算。


23、拆迁人未取得房屋拆迁许可证或未按房屋拆迁许可证的规定进行拆迁的,应承担哪些法律责任?
答:拆迁人未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定进行拆迁的,由市土地管理部门责令停止拆迁或吊销拆迁许可证,并可处以五千元以上三万元以下的罚款,给被拆迁人造成损失的,由市土地管理部门责令赔偿。


24、拆迁人委托不具有房屋拆迁资格的单位办理拆迁事宜的,应承担哪些法律责任?
答:拆迁人委托不具有房屋拆迁资格的单位办理拆迁事宜的,由市土地管理部门责令改正,并对拆迁人处以五千元以上三万元以下的罚款。


25、拆迁人擅自变动补偿安置标准的,应承担哪些法律责任?
答:拆迁人擅自降低补偿、安置标准,缩小补偿、安置范围的,由市土地管理部门予以警告,责令限期改正,并处以五千元以上三万元以下的罚款;擅自提高补偿、安置标准,扩大补偿、安置范围的,由市土地管理部门予以警告,并处以五万元以上十万元以下的罚款。


26、被拆迁人在原房屋产权、使用状况等方面弄虚作假,骗取超面积安置或超额补偿的,应承担哪些法律责任?
答:被拆迁人在原房屋产权、使用状况等方面弄虚作假,骗取超面积安置或超额补偿的,由市土地管理部门责令限期改正,并处以一千元以上一万元以下罚款。


27、军队进行非军事设施建设需征地拆迁的,是否按《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》执行?
答:军队进行非军事设施建设需征地拆迁的,按《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》执行。


28、拆迁服务工作包括哪些?
答:动迁服务工作;价格评估工作。


29、拆迁人是否可以自行动迁、自行评估?
答:拆迁人可以自行动迁,但不得自己进行房屋评估,应当由按规定取得评估资格的单位实施房屋拆迁评估。


30、拆迁人应当在什么时间确定动迁机构?
答:拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》前确定动迁机构。


31、简答动迁的两种方式?
答:由拆迁人自愿选择动迁机构为其服务,或者自行开展动迁工作。


32、动迁人与拆迁人在签订《房屋拆迁动迁服务委托协议书》明确双方的权利、义务同时,还应明确哪些事宜?
答:还应明确动迁服务的内容和收费标准,动迁工作完成时限,以及是否授权签约、是否负责安置、拆迁补偿安置资金的支付和管理等事宜。


33、动迁机构、评估机构可预收拆迁服务费的比例是多少?
答:动迁机构可预收50%拆迁服务费,余额在拆迁项目结束后结算收取。评估机构可预收50%评估费,余额在拆迁项目结束后结算收取。


34、简述动迁工作的程序?
答:(1)明确政策;(2)宣传动员;(3)调查登记;(4)安置告示;(5)配合评估;(6)签订协议;(7)支付补偿;(8)提供资料。


35、编制《房屋拆迁安置情况公告》需要对哪些情况进行集体审议?
答:需对被拆迁房屋的权属、面积、用途、有效权属权源文件、被拆迁人的家庭人口、安置方式、安置地点、安置面积等情况进行集体审核。


36、拆迁当事人对《房屋拆迁安置情况告示》的哪些内容有异议,动迁机构应当重新审议,并再次告示?
答:拆迁当事人对告示的家庭人口、拆迁面积、安置方式、安置地点、安置面积等内容有异议的,动迁机构应当重新审议,并再次告示。


37、动迁机构配合评估工作,应向评估机构提供哪些资料?
答:向评估机构提供被拆迁房屋权属、面积、用途认定材料和《房屋拆迁安置情况告示》,配合评估机构进场开展价格评估工作,及时向拆迁当事人提供拆迁政策咨询。


38、动迁机构与被拆迁人签订补偿安置协议应依据评估机构的哪些材料?
答:动迁机构依据评估机构出具的《房屋拆迁价格评估总报告书》、《房屋拆迁价格评估报告》和《房屋拆迁价格评估结果告示》与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。


39、动迁结束后,动迁机构应提供哪些资料?
答:(1)向拆迁人提供补偿安置汇总资料及明细表(1份);
(2)向被拆迁人提供拆迁补偿安置协议书(1份);
(3)向市征地拆迁办公室提供补偿安置汇总资料及明细表、《房屋拆迁安置情况告示》、非住宅拆迁补偿安置协议书(1份)。


40、《房屋拆迁价格评估结果告示》在什么地方告示?告示的时间为几天?
答:《房屋拆迁价格评估结果告示》在被拆迁人所在村(组)的“村(组)务公开栏”或其他适当的地点进行张榜告示。
告示的时间为五天。


41、拆迁人或者被拆迁人对公示的评估结果有异议的,如何处理?
答:拆迁当事人对房屋拆迁价格评估结果告示有异议的,评估机构应当作出解释。经解释后仍有异议的,评估机构应进行集体复核,并再次告示。拆迁当事人对集体复核结果再有异议的,可依法申请裁决,也可向人民法院起诉。


42、拆迁人自行动迁的,评估机构将通过哪种程序产生?
答:按照下述方式产生:(1)告示;(2)报名;(3)审查;(4)摇号;(5)公告。


43、拆迁人自行动迁,在申领《房屋拆迁许可证》时对评估机构的招标告示应提出哪些要求,告示期为几天?
答:拆迁人自行动迁的,应在申领《房屋拆迁许可证》时向市征地拆迁办公室填报《评估机构条件》,就评估机构的资质要求、评估力量、项目完成时间、评估费报价等内容提出具体条件,送市征地拆迁办公室告示,告示期限为5个工作日。


44、摇号公证费由哪方承担?
答:摇号公证费用由中标评估机构承担。


45、对分区委托动迁的跨区的线性项目,评估机构如何产生?
答:跨区的线性项目分区委托动迁的,各动迁机构提名2家符合本办法第十五条条件的评估机构,以摇号方式产生评估机构。


46、简述评估机构服务人员数量同所能接受的拆迁评估量的关系?
答:(1)评估机构中拆迁服务人员少于6名的,不得接受拆迁评估量超过2万平方米以上的拆迁项目评估委托;
(2)评估机构中拆迁服务人员少于8名的,不得接受拆迁评估量超过3万平方米以上的拆迁项目评估委托。
(3)评估机构中拆迁服务人员少于10名的,不得接受拆迁评估量超过5万平方米以上的拆迁项目评估委托。


47、评估机构所能接受的正在评估的拆迁项目已到达几个时,一般不能再接受新的拆迁评估项目?
答:评估机构正在评估的拆迁项目已达到3个的,一般不得再接受新的拆迁项目评估委托。


48、简述评估工作的程序。
答:(1)丈量登记;(2)价格评估;(3)评估告示;(4)编制报告;(5)编制资料。


49、评估工作结束后,评估机构应向拆迁人、被拆迁人、动迁机构、市征迁办提供哪些资料。
答:评估结束后,评估机构应当提供以下资料:
(1)向拆迁人提供《房屋拆迁价格评估总报告书》(1份);
(2)向被拆迁人提供《房屋拆迁价格评估报告》(1份);
(3)向动迁机构提供《房屋拆迁价格评估总报告书》、《房屋拆迁价格评估报告》、《房屋拆迁价格评估结果告示》(1份);
(4)向市征地拆迁办公室提供《房屋拆迁价格评估总报告书》、《房屋拆迁价格评估结果告示》(1份)。


50、评估机构对评定的补偿价格和出具的评估报告承担法律责任,在评估机构出具的两份报告中有哪些要求?
答:《房屋拆迁价格评估总报告书》应加盖评估机构公章,并有评估机构法定代表人和评估总负责人签章。
《房屋拆迁价格评估报告》应加盖评估机构公章,并有评估人员和被拆迁人签章。


51、申请人为拆迁人的,房屋拆迁争议裁决申请书应提供哪些内容 ?
答:(1)申请人基本情况;
(2)被申请人基本情况;
(3)拆迁依据;
(4)被拆迁房屋及人口情况;
(5)争议内容;
(6)拆迁争议的协商过程和协商结果;
(7)裁决的要求和理由。


52、申请人为被拆迁人的,房屋拆迁争议裁决申请书应提供哪些内容?
答:(1)申请人基本情况;
(2)被拆迁房屋及人口情况;
(3)争议内容;
(4)裁决的要求和理由。


53、申请人为拆迁人的,应当提供哪些证据和有关材料?
答:(1)房屋拆迁许可证;
(2)被拆迁房屋合法有效的权属权源文件;
(3)被拆迁房屋评估报告 ;
(4)经批准的拆迁方案;
(5)法定代表人身份证明、授权委托书;
(6)裁决机关认为需要提供的其他有关证据、资料。


54、申请人为被拆迁人的,应当提供哪些证据和有关材料?
答:(1)被拆迁房屋合法有效的权属权源文件;
(2)户籍资料;
(3)被拆迁房屋评估报告;
(4)合法身份证明、授权委托书;
(5)裁决机关认为需要提供的其他有关证据、资料。授权委托书必须写明委托的事项和权限, 并由委托人签名盖章。


55、经审查有哪些情形之一的,不予受理?
答:(1)不属《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》规定的受理范围的;
(2)争议事项人民法院已经受理或者已经作出判决、裁定的;
(3)同一事实和理由已经裁决再次申请的;
(4)超过经批准的拆迁范围或者拆迁期限拆迁的;
(5)房屋拆迁争议裁决申请书不符合要求 , 或者提供的证据、资料明显不全或不符, 且申请人拒绝补正的;
(6)已经签订拆迁补偿安置协议的;
(7)拆除自有房屋,与使用人之间的争议;
(8)依据有关规定决定不予受理的其他争议。


56、房屋拆迁争议裁决书由裁决机关采取哪些方式送达?
答:(1)直接送达;(2)留置送达;(3)委托送达;(4)邮寄送达;(5)公告送达。
送达房屋拆迁争议裁决书须有送达回证或者其他有效凭证。


57、征用集体所有土地涉及房屋拆迁的,建设用地单位持《房屋拆迁申请表》和哪些资料,向市征地拆迁办公室申请核发房屋拆迁许可证?
答:(1)建设项目固定资产投资立项计划批文(复印件1份);
(2)《建设用地规划许可证》(复印件1份)及1:1000征地红线图(复印件2份);
(3)用地批准文件或用地批准表述文件(复印件1份);
(4)房屋拆迁服务工作委托协议(原件1份);
(5)拆迁方案(原件1份);
(6)建设用地勘测定界资料(复印件1份)。


58、建设单位、个人申领《房屋拆迁许可证》,应编制和提供拆迁方案。拆迁方案应写明哪些内容?
答:拆迁方案应写明下述内容:
(1)房屋拆迁的地点和四至范围;
(2)拆迁范围内的人口和各种房屋的调查情况;
(3)拆迁补偿的政策依据;
(4)拆迁安置的方式和政策依据;
(5)搬家补贴费和临时过渡费的政策依据;
(6)拆迁期限和搬迁期限;
(7)拆迁实施步骤;
(8)动迁机构。


59、拆迁范围如何确定?
答:拆迁范围应按照《建设用地规划许可证》及其建设用地规划红线范围确定。一幢建筑物部分在建设用地规划红线内,部分在建设用地规划红线外,私人住宅主房在建设用地规划红线内,附房在建设用地规划红线外的,原则上应一并拆迁。


60、核发房屋拆迁许可证后5日内,应当在报刊上刊登房屋拆迁公告。房屋拆迁公告必须载明哪些内容?登报费用由谁承担?
答:房屋拆迁公告必须载明下述内容,登报费用由拆迁人承担:
(1)房屋拆迁许可证的批准机关和批准文号;
(2)拆迁人的名称和建设项目名称;
(3)拆迁范围;
(4)拆迁期限和搬迁期限;
(5)登记事项;
(6)动迁机构;
(7)诉权。
登报费用由拆迁人承担。


61、市征地拆迁办公室受理拆迁验收申请后,如何进行拆迁验收工作?经验收符合哪些条件,核发拆迁验收合格证?
答:市征地拆迁办公室在受理拆迁验收申请后3个工作日内踏勘现场并审核申请资料,符合下述条件的,核发拆迁验收合格证。
(1)申请资料齐全;
(2)拆迁补偿安置政策已落实;
(3)拆迁范围内应拆除房屋已全部拆除。


62、拆迁验收未达到合格条件的拆迁项目,如何处理?
答:经检查未达到验收合格条件的拆迁项目,拆迁人应会同拆迁服务机构进行整改后,重新申请拆迁验收。


63、评估摇号仪式程序有哪些?
答:(1)宣读摇号程序,宣布摇号的拆迁项目;
(2)确认评估机构报名(推荐)情况;
(3)公布审查情况,宣布参加摇号单位名单;
(4)评估机构抽取各自号码;
(5)摇号;
(6)公布中标结果,宣读公证词。


64、中标评估机构是否可以放弃和转让评估业务?
答:中标评估机构不得放弃和转让评估业务。


65、哪些建设项目征地,可以提前核发《房屋拆迁许可证》?
答: 下述建设项目征地,可以提前核发《房屋拆迁许可证》:
(1)根据市人民政府[2001]1号常务会议纪要,市土地储备中心收购的政府储备地块,属集体土地上房屋拆迁的,凭国务院或者省政府批准的农用地转用、征用通知书,核发《房屋拆迁许可证》。
(2)根据市人民政府府办简复第11007号简复单,进入绿色通道并取得绿色通道通行证的建设项目,征用市区农村集体土地经国务院或者省政府批准后,根据建设用地单位的书面申请予以提前核发《房屋拆迁许可证》。
(3)根据市人民政府府办简复第11890号简复单,市区道路建设两年大会战项目用地在报省审批的同时,根据建设用地单位的书面申请予以提前核发《房屋拆迁许可证》。


66、申请《房屋拆迁价格评估资质证书》,应向市征地拆迁办公室提供《房屋拆迁价格评估资质申请表》等资料。经审查具备哪些条件,可以核发《房屋拆迁价格评估资质证书》?
答:经审查具备下列条件,可以核发《房屋拆迁价格评估资质证书》:
(1)经依法批准设立,有自己的名称和组织机构,有固定的工作场所;
(2)有4名以上持有有效《房屋拆迁服务资格证书》的拆迁服务人员;
(3)有20万元以上的注册资金。


67、被拆迁房屋经依法补偿后,该房屋(包括装潢)是否可以由被拆迁人自行拆除?
答:被拆迁房屋经依法补偿后,该房屋(包括装潢)及其残值归拆迁人所有,由拆迁人负责拆除和清理,不能由被拆迁人自行拆除。


68、市国土资源局《关于加强市区集体土地房屋拆迁制度建设的通知》(杭土征[2001]16号)关于市区集体土地房屋拆迁作出了哪些制度规定?
答:作出了八项制度规定。
(1)领导负责制度;
(2)政策公开制度;
(3)集体审议制度;
(4)评估公示制度;
(5)审核确认制度;
(6)拆迁验收制度;
(7)年度考核制度;
(8)监督检查制度。


69、《关于加强市区集体土地房屋拆迁制度建设的通知》中对领导负责制度提出了哪些要求?
答:各级国土资源局应切实加强对集体土地房屋拆迁管理和服务工作的领导,将这项工作列入重要议事日程,常抓不懈。拆迁事务机构要深入开展“社会公德、职业道德、家庭美德”教育活动,以“依法拆迁、规范服务、工作踏实、技术过硬、队风正派、廉洁奉公” 为目标,努力建设成为一支“政治强、业务精、素质高”的拆迁服务队伍。
拆迁事务机构或者评估人员有违法、违纪或违反房屋拆迁法规、政策行为的,除追究当事人的直接责任外,同时追究该局有关领导和拆迁事务机构领导的责任。


70、集体土地房屋拆迁的哪些政策应当进行公开和宣传?
答:建设项目的名称和用途,拆迁期限和搬迁期限,以及拆迁补偿的依据和标准,安置的方式、标准和安置地点,过渡的方式、地点和过渡费标准,拆迁奖励等政策,应当在被拆迁范围内进行公开和宣传。严禁暗箱操作。


71、动迁机构、评估机构申请年度审验,应向市征地拆迁办公室报送哪些材料?
答:应当报送以下材料:
(1)年度审验申请报告;
(2)年度房屋拆迁服务工作总结材料;
(3)《房屋拆迁服务资质(资格)年度审验申请表》;
(4)市征地拆迁办公室要求报送的其他有关材料。


72、动迁机构、评估机构经审验符合哪些条件,年度审验合格,给予办理审验登记手续?
答:动迁机构、评估机构经审验符合下列条件的,年度审验合格,给予办理审验登记手续:
(1)重视房屋拆迁服务工作,组织严密,监管有力;
(2)严格遵守拆迁法规、规章和有关制度,无违法违纪行为发生;
(3)持证服务,积极开展房屋拆迁服务工作,做到优质、高效、无差错,按时完成拆迁人委托的房屋拆迁服务工作;
(4)拆迁验收合格率达到90%;
(5)审验扣分在10分以下。


73、拆迁服务人员经审验符合哪些条件,审验合格,给予办理审验登记手续?
答:拆迁服务人员经审验符合下列条件的,审验合格,给予办理审验登记手续:
(1)所在单位在年度审验中被评为合格单位;
(2)严格遵守拆迁法规、规章和有关制度,无违法违纪行为发生;
(3)亮证服务,依法开展拆迁服务工作,按时完成经办的房屋拆迁服务工作;
(4)经办项目的拆迁验收合格率达到95%;
(5)审验扣分在10分以下。


74、简答动迁机构、评估机构、拆迁服务人员房屋拆迁服务资质(资格)年度审验程序。
答:年度审验按下述程序进行:
(1)申请:动迁机构、评估机构于每年年末按照本办法和《房屋拆迁服务资质(资格)年度审验申请表》的要求进行自查自评,在次年1月上旬向市征地拆迁办公室提交申请审验报告等资料,申请审验。
(2)审验:市征地拆迁办公室对动迁机构、评估机构房屋拆迁服务工作进行审验,确定拆迁服务机构和拆迁服务人员年度审验等级。


75、动迁机构、评估机构、拆迁服务人员年度考核未达到合格条件的,如何处理?
答:动迁机构、评估机构在年度审验中未达到合格条件的,应自行整改,并在1个月内提交整改报告,申请重新审验。重新审验仍未达到合格条件的,评为不合格单位,暂停1年的服务资质。
拆迁服务人员在年度审验中未达到合格条件的,暂停1年的服务资格。


76、动迁机构、评估机构、拆迁服务人员不办理年度审验手续的,如何处理?
答:动迁机构、评估机构、拆迁服务人员不办理年度审验手续的,暂停1年的服务资质(资格)。连续两年不办理年度审验手续的,取消服务资质(资格)。


77、动迁机构、评估机构、拆迁服务人员有哪些情形之一的,由市征地拆迁办公室报市国土资源局核准,取消服务资格,不得继续从事房屋拆迁服务工作。其行为已违反党纪、政纪的,依法给予党纪、政纪处理,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。造成拆迁当事人经济损失的,应依法承担相应的赔偿责任。
答:(1)为未取得《房屋拆迁许可证》的项目进行拆迁服务的;
(2)在拆迁服务工作中违反集体审议、告示、审核、备案等有关规定的;
(3)在拆迁服务工作中弄虚作假,擅自降低或者提高补偿、安置标准,缩小或者扩大补偿、安置范围的;
(4)收受拆迁当事人钱、财、物,或者有其他违法、违纪行为的;
(5)因工作差错,造成拆迁当事人较大经济损失,后果严重的;
(6)不向拆迁当事人和有关单位提供应当提供的拆迁有关资料的。
(7)同时从事同一个拆迁项目的动迁服务工作和价格评估工作。


78、申领《房屋拆迁许可证》时如何确定拆迁期限和搬迁期限?
答:拆迁期限为核发房屋拆迁许可证之日起不超过30个月。搬迁期限为核发房屋拆迁许可证之日起不少于1个月,不超过6个月。一个拆迁项目的具体拆迁期限和搬迁期限,以房屋拆迁许可证核定的期限为准。


79、什么叫拆迁评估,它的作用是什么?
答:拆迁评估是指对拆迁地块上需要作价补偿的房屋和其他附属设施等,由拆迁人委托取得拆迁评估资格的单位(简称评估机构)并由评估机构中具有征地拆迁房屋评估资格的人员,依照政府有关规定评定补偿价格。


80、未经国土资源部门批准改变用途的房屋,拆迁时如何补偿、安置?
答:未经国土资源部门批准改变用途的房屋,拆迁时仍按原用途补偿和安置,不能按改变的用途补偿、安置。


81、临时建筑如何补偿、安置?
未到期的临时建筑,按重置价格的50%予以补偿,但不作安置依据。到期临时建筑不作补偿,不作安置依据。


82、杭州市房屋重置价格中是否包括土地费用?
答:杭州市人民政府2000年6月7日批准调整的《杭州市房屋重置价格》是在1995年杭州市房屋重置价格基础上,根据省、市有关房屋建设费用的调整规定、建筑安装工程预算定额、材料价格和社会平均生产成本等因素制定,土地费用暂没有计入。


83、房屋重置价格如何评定?
答:杭州市房屋分项重置价格分五类十五等。各类等级房屋的重置价格分别由结构、门窗、抹灰、楼地面及设备等五项组成。因房屋的建筑标准、维修保养和局部更新的情况不同,在具体评定房屋价格时,应按房屋分项重置价格中相应的分项具体条件确定。房屋五个分项重置价格之和即为该房屋的重置价格。


84、房屋的分项与房屋分项重置价格的分项具体条件有差异时,如何评定房屋重置价格?
答:房屋的分项与房屋分项重置价格的分项具体条件有差异时,可先按房屋分项重置价格的相应分项评定房屋重置价格,其差异部分再按房屋调整项目重置价格及其实际成新确定调整金额。


85、如房屋中的某项目在房屋分项中未包括,调整项目中也未单列,如何评定价格?
答:应根据评定时的建材市场价格行情结合成新评定。


86、生产用房的成新上限与住宅用房的成新上限是否都按《杭州市房屋成新上限表》执行?
答:住宅用房的成新上限按《杭州市房屋成新上限表》执行,但生产用房的成新上限要降低一成。


87、房屋重置价格是否可以上下浮动?
答:《杭州市房屋重置价格总表》和《杭州市房屋分项重置价格表》中的重置价格不能上下浮动。《杭州市房屋调整项目重置价格表》中的调整项目的价格系根据2000年市场价格情况测定,在实际评估中,应根据评估时的市场价格情况在10%范围内上下浮动。


88、房屋经有权批准部门批准经过大修后,如何评定成新?
答:改变房屋结构类别的,按改变后的房屋结构类别评定房屋的成新,大修日期视同建房日期。1969年底前建造,主体结构在1970年后大修,但未改变房屋结构类别的,其房屋的成新上限提高一成。


89、非规范装修如何评估?
答:《杭州市房屋重置价格》附件5《杭州市房屋调整项目重置价格表》中确定的补偿价格,是按规定的工艺要求、正常的施工规程、合格的装修材料而制定的价格。对于非规范装修,应按该装修的市场实际装修价格结合成新进行评估,不能简单地按《杭州市房屋调整项目重置价格表》中确定的补偿价格结合成新进行评估。


90、被拆迁房屋的装修难以确认是否突击装修的,如何评估?
答:首先应确定该装修是否是按规定的工艺要求、正常的施工规程、用合格的装修材料进行装修。若符合上述三项条件,应按《杭州市房屋调整项目重置价格表》中确定的补偿价格结合成新进行评估;若不符合上述三项条件,应按该装修的市场实际装修价格结合成新进行评估。


91、分析钢筋混凝土结构房屋与砖混结构房屋的主要区别。
答:主要区别是在承重上,钢筋混凝土结构房屋是全部或绝大部分为钢筋砼承重,墙只起填充和分隔作用,不起承重作用。
砖混结构房屋是墙、柱共同承重,其中墙起重要承重作用,通过墙、梁、柱的相互作用,下层对上层承重。
其次,钢筋混凝土结构房屋的基础、楼板、地面均是钢筋砼,而砖混结构房屋的基础、楼板、地面可以是钢筋砼,也可以是砖石基础、水泥地面,瓦屋面等。


92、经2004年9月7日市政府第四十九次常务会议通过,市区(萧山、余杭区出外)征用集体土地房屋拆迁住宅搬家补贴费、非住宅搬迁补贴费、住宅临时过渡费标准分别调整为多少?
答:根据会议决定,集体土地房屋拆迁住宅搬家补贴费由原600元/户调整为700元/户;拆迁企业用房的搬迁补贴费标准,按每平方米建筑面积,分别为工业用房80元,商业用房50元,综合用房30元;住宅临时过渡费由每人每月160元调整为每人每月350元。


93、有那些情形之一的农村私人违法建房或其违法部分,应在规定期限内自行拆除,逾期不拆的,由各区政府组织强制拆除?
答:1、占据道路影响消防、急救通道等公共安全的;
2、占用河道以及占压燃气、电力、电信、上下水干管的;
3、超过审批面积多建形成独立间或未经批准建设附属用房的;
4、建新房后应当拆除而未拆的旧房•的 ;
5、超标准圈地建围墙的 ;
6、占据河道保护绿地及规划区域公园的 ;
7、占用基本农田的。


94、那些机关有权审批农村私人建房?
答:区人民政府为农村私人建房的审批机关,其中1998年12月31日前农村个人使用非耕地建房的,乡镇人民政府为审批机关。西湖风景名胜区内农村私人建房还应符合在风景名胜区内建设审批制度的规定。


95、撤村建居村转为国有的集体土地,在国家建设需要使用时土地、地上房屋及附属物如何补偿?
答:撤村建居村转为国有的集体土地,在国家建设需要使用时,应参照当时的征用集体土地的补偿标准对原村集体经济组织予以补偿。地上房屋及附属物按《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》的规定进行补偿安置。


96、撤村建居村涉及房屋拆迁的,有何住房安置标准?
答:根据市委[2001]29号、市委办发[2002]80号文件农转非居民可按建安价购买多层公寓,人均建筑面积指标控制在40平方米以内,超过控制面积的部分可按成本价购买,但人均不得超过10平方米。


97、第十届全国人大第二次会议通过的宪法修正案中对私有财产保护做了那些修改?
答:宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为:“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”


98、砖混结构房屋分为较好砖混结构、一般砖混结构、较差砖混结构三级,请列表分析。

相同部分
不同部分
楼面
基础
一楼地面
屋顶
较好
砖混
结构
钢筋砼梁
钢砼
楼面
钢筋砼柱
桩承台或钢砼满堂基础
标准一砖墙或一砖以上墙
钢砼地面
钢砼屋顶
一般
砖混
结构
钢筋砼柱或者砖柱
桩承台或钢砼带型基础
标准一砖墙或部分空斗墙、大孔煤屑砖墙
钢砼地面或水泥地面
钢砼屋顶或较好的平瓦屋顶
较差
砖混
结构
钢筋砼柱或者砖柱
砖石基础或无钢砼基础
半砖墙或空斗墙、大孔煤屑砖墙
钢砼地面或水泥地面
钢砼屋顶(或钢砼人字屋架)和平瓦、小青瓦屋顶

99、被拆迁人李某被拆迁建筑面积为80平方米,应安置人口为6人。调产安置,安置房的房屋重置价格为670元/平方米,房屋成本价为1100元/平方米。
问:对李某的安置面积是多少?李某应支付安置房款多少元?
答:1、安置面积。对李某应安置建筑面积18 × 6 =108平方米。
2、李某应支付安置房款。80 × 670 +(108 - 80)× 1100 = 84400元。
100、王某,市郊农民,家庭人口5人(王某父母、王某夫妻、一个独生子女),89年经批准建房,建筑占地面积100平方米。所建住房为砖混结构,三层,层高3.2米,建筑面积300平方米。2000年10月因国家建设拆迁,经评估,该房成新八成半,分项重置价格为:结构361元/平方米,门窗43元/平方米,抹灰24元/平方米,楼地面86元/平方米,设备25元/平方米。调产安置。
问:对王某的安置面积是多少、拆迁补偿费是多少?(要求列式计算,并将相关数据填入《杭州市区征用集体所有土地房屋拆迁补偿评估表》)
答:1、安置面积。根据独生子女可增加一个安置人口的政策,王某应安置建筑面积:
(5+1)× 40 = 240平方米
2、房屋补偿。
根据已知条件,对王某的拆迁补偿总额 = 房屋补偿额 + 结构调整金额 + 超过安置面积部分房屋增加补偿额
(1)房屋补偿额
=(361×85% + 43×85% + 24×85% + 86×85% + 25×85%)× 300
=(306.85+36.55+20.4+73.1+21。25)×300
= 458.15元 × 300
= 137445元
(2)结构调整金额
361 × 85% ×(-10% × 2)× 300 = -18411元
361 × 85% ×(1.5% × 4)× 300 = 5523.3元
-18411+5523.3= -12887.7元
(3)超过安置面积部分房屋增加补偿额
=(300 - 240)×(137445 - 12887.7)/300
= 60×415.19
= 24911.4元
(4)拆迁补偿总额
= 137445 - 12887.7 + 24911.4 = 149469元
杭州市区征用集体所有土地房屋拆迁补偿评估表
一、房屋评估清单 (表一)
批准建房情况
占地面积 100平方米,层次 3 层,层高3.2 米,建筑面积 300 平方米
实际建房情况
占地面积 100平方米,层次 3 层,层高3.2 米,建筑面积 300 平方米
房屋
权属
私房
批准建房文号
土地证号
房产证号
序号
类别
房 屋 分 项 重 置 价 格 结 合 成 新
单价P1
(元/M2
建筑面积(M2
金额S1(元)
结构
门窗
抹灰
楼地面
设备
1
等级
4 级
等级 3级
等级 6级
等级 3级
等级 3级
458.15
300
137445
成新 85%
成新 85%
成新 85%
成新 85%
成新 85%
单价306.85元
单价36.55元
单价
20.4元
单价
73.1元
单价
21.25元
房屋补偿金额 (大写)壹拾叁万柒仟肆佰肆拾伍元整 ¥: 137445 元
注:表中“单价”指房屋分项重置价格结合成新,“单价P1”指分项单价之和。
二、房屋建筑面积超过安置面积部分增加补偿评估清单 (表二)
补偿单价P3
(元/M2
房屋建筑面积 (M2
安置面积
(M2
增加补偿的建筑面积(M2
增加倍数
金额S3
(元)
415.19
300
240
60
1
24911.4
注:表中“补偿单价P3”指结合房屋结构分项调整因素的单价。
三、房屋调整项目评估清单 (表三)
序号
调整项目
调整原因
调整分项重置价格
调整系数结合成新或折旧率
数量
单位
金额S4(元)
1
结构
层次为三层
361
-10%×2×85%
300
M2
-18411
1
结构
层高为3.2米
361
1.5%×4×85%
300
M2
5523.3
房屋调整项目补偿总金额(大写)负壹万贰仟捌佰捌拾柒元柒角整¥:-12887.7元
注:表中“序号”应与表一、表二中的“序号”对应。

房屋和地上附属物拆迁补偿总额
(人民币大写)壹拾肆万玖仟肆佰陆拾玖元整 ¥:149469 元

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