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上海房产律师:房屋买卖过程中产生税费的承担问题
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【案情介绍】
       徐先生通过中介公司介绍看中了郑女士的一套房屋,房屋的总价为400万元,签约时双方都认为房屋应该属于未满五年的产权房,按照规定应该上家需要缴纳20万的营业税和8万元的个人所得税,因为不愿意承担该笔税费,因此郑女士与徐先生商议该房屋交易过程中的所有税费均由徐先生承担,郑女士400万元是到手价。然而在该房屋进入房产交易中心审税时,税务机关认定该房屋属于已经满五年的产权房,按照规定可以减免税费将近20万元,郑女士得知这一情况后认为如果知道这套房屋满5年,自己不会按照现在的价格挂牌成交,而是在这个基础上要提价20万元,因此她认为该笔少缴纳的税费要补贴给自己,否则自己要解除合同。而徐先生则认为双方约定郑女士是到手价,所有税费是由自己缴纳的,至于缴纳多少税费是自己的事情与郑女士无关,因此不愿意提价,双方争执不下诉至法院。
【法院判决】
       人民法院经过审理认为按照双方合同约定税费由购房人徐先生承担,少缴纳税费并不构成郑女士可以解除合同的理由,因此判决郑女士按照合同约定将房屋过户到徐先生名下。
【上海房产律师评析】
      本案是基于税费而引发的房产纠纷的一起非常典型的案例。一般说来少缴税对于双方来讲是一件好事情,但却引发了一场法律纠纷。司法实践中因为税费问题引发纠纷的不在少数,在这里有必要跟读者解释一下。
     按照法律规定房屋买卖过程中的税费根据不同的纳税主体而区分应该由上家缴纳的税费比如营业税,个人所得税等,也有应该由下家缴纳的税费比如契税等。然而房屋买卖中经常会出现上家将税费转嫁到下家身上的情况,也就是说下家来承担整个交易的所有税费,而合同约定的价款是上家的到手价款。如果买卖双方在交易中对于各自的税费有充分的认识,那么就不会引发纠纷,如果双方预计的税费与实际需要缴纳的税费产生重大分歧就有可能引发纠纷。本案中实际税费金额要少于预计税费金额,因此上家提出了异议。但是按照《合同法》“意思自治”的原则,双方的权利义务关系有约定的要从约定,因此实际需要缴纳的税费不管是多还是少都由下家自行承担,出售人不应该因为少缴税而任意提高房屋价格,因此法院驳回了郑女士拒绝过户的请求。(上海房产律师 周红山律师 http://www.shfc315.com
      当然现实中我们更多遇见的是实际支付的税费远远高于预计税费的情况,对于多出的税费大家都不愿承担而引发的纠纷,对于此类案件应该遵照双方约定来处理,如果约定了下家支付,那么还是应该由购房人自行支付,如果约定了各自支付各自税费,那么就要看多出的税费应税主体到底是下家还是上家。为了避免上述纠纷的发生笔者认为买卖双方可以在合同中约定清楚具体应该缴纳税费的金额和项目,以及超出或者减少后的处理方法,这样一旦发生纠纷也就有据可循了。
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