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上海房产周红山律师:未经其他产权人同意,私房征收补偿无效
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【案件介绍】 
   
原告刘1234和被告刘56是兄弟姐妹关系。位于虹口区某路的房屋是原被告父母的私房。在征收补偿之后,原被告的父母已经去世。2013106日,被告房屋管理局与被告刘5、刘6签订房屋征收补偿协议一份,约定,被告房屋管理局给予该户货币补偿款300多万元,被告要求房屋产权调换,以该款向被告房屋管理局购买4套“动迁配套商品房”。 
  四原告认为:被告房屋管理局与被告刘5、刘6签订的协议,侵犯了其合法权益,要求法院确认被告房屋管理局与被告刘5、刘6签订的房屋征收补偿协议无效。
(周红山律师解读:原告的诉讼请求为要求被告之间签订的《房屋征收补偿协议》无效。因为根据法律规定,如果当事人认为他人之间的协议侵犯自己的权益的,则可以申请法院判决协议无效。另外,合同无效的法律后果就是从签订之日起即不具有法律效力,协议双方应依法互相返还取得的财产。)
【被告答辩】  

被告房屋管理局辩称:因四原告与被告刘5、刘6多次调解不成,为保证该户居民的财产不受损失,其将该户应得的利益通过征收协议先行固定,协议由被告刘5、刘6签订。该协议的签订,保障了该户居民的合法利益,符合法律规定,应属有效。
  被告刘5、刘6辩称:该被征收房屋原来仅一层,翻建至三层时,四原告早已迁出户口,居住于他处。征收开始后,其与四原告多次协商、并经有关部门组织调解,但均未与四原告达成协议。为征收利益不受损失,两人与被告房屋管理局签订了房屋征收补偿协议,该协议包含了四原告的份额,未侵犯四原告的利益,协议应属合法有效。
(周红山律师解读:征收部门认为,为了让动迁户可以多得到奖励和补贴,因此就和部分产权人签订协议了,是为了动迁户好。但是,这种解释是和法律相违背的,不会被法院采纳。)
【法院审判】
  虹口区人民法院经审理认为:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定,房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订,被征收人、承租人因故不能亲自签订协议的,可以书面委托他人代为签订协议。
(周红山律师解读:根据上海市房屋征收新政,根据房屋的类型,征收补偿协议需要由特定的主体来签订征收补偿合同。并非可以随意的安排签约人。)
本案被征收房屋系私房,房屋共有人六人,但被告房屋管理局仅与两位共有人签订了房屋征收补偿协议,四原告未出具委托书,亦未参与协议的签订。同时,在协议书签约主体的确认上,被告房屋管理局将早于1994年即已故去的董某某作为合同“乙方”,被告刘5、刘6作为其“代理人”实施签约,该代理行为严重违反法律规定,其代理关系不能成立。
(周红山律师:此份征收补偿协议存在两处违法地方:第一,根据继承法的规定,该房应该属于原被告6人共同共有,征收部门紧与部分产权人签字,是违法一;第二,在原被告父亲已经去世的情况下,仍安排被告作为代理人,也是签约主体违法的。)
  综上所述,上述房屋征收补偿协议在签约主体的确认、委托关系的成立上均存在违背法律规定、损害共有人利益的违法行为,其协议效力依法应确认无效。依照法律规定,合同一旦被确认无效,从签订之日起即不具有法律效力,双方应依法互相返还取得的财产。因安置房屋系期房,且尚未入户,无须返还;被告刘5、刘6领取的部分补偿款,可抵作过渡费,暂不返还,待最终征收补偿落地后与其他款项一并结算。

(作者:上海房产周红山律师 15121050074

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