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租赁房屋被纳入征收范围,如何处理?
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问:租赁合同履行过程中,出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同,承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前,因房屋承租人是被征收主体,根据《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的,应适用裁决前置程序。出租人提出解除租赁合同之诉的,人民法院不予受理。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人,承租人不再具有签订征收补偿协议的资格,故实践中对该类案件是否受理存在争议。上海房产律师

答:上海高院倾向性意见认为,承租期间,房屋被列入征收范围的,一般涉及两个法律关系,即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的,则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定,则宜先处理征收补偿关系。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系,若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同,则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定,不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件,宜待征收补偿协议签订后再行处理。在征收补偿问题尚未得到解决之前,若出租人提出解除租赁合同的,人民法院应裁定驳回起诉,但符合合同解除权的除外。上海拆迁律师

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