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上海二手房买卖中阴阳合同的效力及风险
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上海金诰律师事务所按语:年后,沪上房地产交易市场火爆。在二手房交易市场,买卖双方在房地产中介的帮助下签订阴阳合同,进行“合理避税”,可以说是业内公开的秘密。那么,什么是阴阳合同?阴阳合同有没有效力?签订阴阳合同又有什么风险?本文将为您一一解答。如果您是购房群体、卖房群体亦或是房地产中介群体的一员,请一定要仔细阅读本文,最少读三遍!

什么是阴阳合同

阴阳合同,是指买卖双方就房屋交易价格订立一真一假两份合同。阴合同,表现的是真实的房屋交易价格,被买卖双方藏起来,是不见光的;阳合同,表现的是虚假的房屋交易价格,被买卖双方用来登记备案或者抵押贷款,是见光的,见光的目的是通过做低或者做高房屋价格少缴税款或者骗取商业贷款、公积金贷款。阴合同有时候也表现为君子协定,不一定是书面形式,但阳合同一定是书面形式。

阴阳合同的效力

阴阳合同有没有效力,上海高院的倾向意见是当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的,应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。

看完上面两条干巴巴的意见,读者可能会表示,看不懂?没关系!先看下面的一则判例。

判例  上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第30357号

案情简介:甲乙双方于2015年5月16日签订了一份《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》),约定甲方将房屋以115万价格卖给乙方。除此之外,甲乙双方当日还签订一份《补充协议》,约定甲方该房产净到手价为172万元,其中《买卖合同》中约定房价为115万元,该房产的维修基金、家具家电、自愿补偿款57万元;本次交易过程中所产生的税费均由乙方承担。后双方发生争议,甲方拒绝过户,乙方诉至法院。

乙方(原告)诉求:1.判决被告协助办理系争房屋的过户手续;2.判决被告支付未及时过户的违约金。

甲方(被告)答辩:对于原、被告签订合同、原告已经付清房款的事实无异议,两被告也同意将系争房屋过户给原告。但双方所签交易价格为115万元的房屋买卖合同涉嫌偷税漏税,签约时两被告并未意识到此问题,嗣后两被告要求将合同价格改为172万元再办理过户,但遭原告拒绝,因此未能过户的责任不在被告,不同意承担违约金。

法院认为:原、被告签订的《买卖合同》以及《补充协议》均系当事人真实合意,双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。《买卖合同》、《补充协议》中关于房价及补偿款的约定可以证实双方确曾合意做低房价逃避税收,因此合同价格条款无效,应按照双方真实合意即172万元认定交易价格。原告已经按约付清全部购房款,其要求两被告配合办理过户手续的诉请依法予以支持。两被告要求按172万元的价格申报纳税,该要求合法,因双方对谁来承担由此增加的税费存在争议致未能按期办理过户手续,不能完全归责于被告,原告要求被告承担逾期过户违约金的诉讼请求不予支持。

律师评析:上述判例中,《买卖合同》就是我们讲的阳合同,《补充协议》则是我们讲的阴合同。法院认为,《买卖合同》以及《补充协议》均系当事人真实合意,双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。《买卖合同》、《补充协议》中关于房价及补偿款的约定可以证实双方确曾合意做低房价逃避税收,因此合同价格条款无效,应按照双方真实合意即172万元认定交易价格。在此,我们可以将法院的观点归纳为两条,也是对上述上海高院倾向意见的解读。一是,总的来讲,无论是阴合同还是阳合同,买卖双方都有房屋交易的合意,所以阴阳合同都是有效的,买卖双方均不得以存在阴阳合同,侵犯国家利益、第三人利益等为由主张合同整体无效;二是,细处来讲,阳合同中有部分的条款并不是双方的真实合意(判例中表现为做低房屋价格少缴税款,实际中也可以是表现为做高房屋价格骗取贷款),那么该条款是无效的,仍应当按照双方的真实合意来执行。

阴阳合同的风险

签订阴阳合同有什么风险?笔者认为主要有三点。

第一是,毁约风险。口说无凭,笔者在撰写本文时通过大数据检索“房屋买卖”、“阴阳合同”等关键词,上海市近五年共发生阴阳合同纠纷87例,2014年、2015年占到了6成以上,呈逐年上升之势。考虑到漏检、调解结案,以及没有进入诉讼程序的,实践中肯定要比87件多得到,尤其是,近段时间,上海市楼市暴热爆冷,跳价现象严重,阴阳合同很可能成为一方赖账的挡箭牌,买卖双方不得不小心应对。

第二是,行政处罚以及刑事责任风险。以逃税为目的签订的阴阳合同,一旦被税务机关查处,不仅要补交税款,处以行政罚款,严重的还将被追究刑事责任。笔者在此提示,千万不要听信中介机构,“行业惯例”、“合理避税”等说辞!法院对该说辞并不认可,上海市徐汇区人民法院(2015)徐民四(民)初字第911号判例,“将装修补偿款97万元另行在补充协议中约定,并不将其作为交易合同的一部分交房屋登记机关及税务部门审核,确有违法逃税嫌疑,本院对此所谓的行业惯例不能认同。”

第三,贷款合同无效风险。买卖双方故意做高房价,骗取银行贷款的行为,在民法上属于欺诈,一旦被银行发现,银行可能会申请法院确认该贷款合同无效,并要求贷款方赔偿损失。

 

附:法律法规以及地方司性文件

1.《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条 

纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

2.《中华人民共和国刑法》第二百零一条【逃税罪】

纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。

对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。

有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。

3.上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第八条

当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议,如何认定?

答:对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。

判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。

4.《2014年上海法院房地产审判适法统一研讨会综述》第九条

关于“阴阳合同”中价格条款的效力认定

倾向性意见认为,当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的,应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。同时,若买卖双方存在做低房价等逃税行为的,将不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系,使国家应征税款流失,还会扰乱了不动产交易的市场秩序,故对于房屋交易中签订“阴阳合同”规避纳税等行为,人民法院可建议相关部门予以处理。

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