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上海房产律师:上家户口未迁出,下家有权依据合同主张违约金
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原告赵某、林甲与被告翁甲、官某、翁乙、翁丙、第三人王某房屋买卖合同纠纷一案,本院于20121018日立案受理后,由代理审判员魏思奇独任审判,并依法追加王某作为第三人到庭参加诉讼。本院于20121121日公开开庭进行了审理。原告赵某、林甲的委托代理人丁雷、被告翁甲、官某及四原告的共同委托代理人颜某到庭参加诉讼。第三人王某经本院传票合法传唤未到庭。

上海房产律师解读:法院有权追加和案子有关的人,为案件的第三人,王某为上上家的户口,和案子有关联性。)

原告赵某、林甲诉称,原、被告于20091228日签订上海市房地产买卖合同,约定四被告将本市闸北区某路11191703室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告,总房价人民币244万元(以下币种均为人民币)。双方在补充条款中约定:被告承诺自送件之日起一年内,向房屋所在地的公安派出所办理原有户口的迁出手续。否则每逾期一日,被告应当按照房价款的万分之五向原告支付赔偿金,直至原有户口迁出时止。20091228日,原、被告向房地产交易中心送件。但时至今日,第三人王某的户口仍未迁出系争房屋。为此,原告诉请依法判令四被告从20101228日起以244万元为本金,按每天万分之五即1220元支付违约金,直至第三人户口迁出之日止。审理中,原告表示,其在他处有住房,系争房屋仅偶尔居住,亦没有出租;同意在第三人的户口迁出后,给付被告购房尾款5万元;如果在第三人户口迁出前,原告就将系争房屋出售的,只要求被告支付违约金到系争房屋产权过户之日止。

上海房产律师解读:虽然房屋中的户口不是上家(被告)的,而是上上家的。但是根据法律规定,合同是严格的相对性的。因此,如果原被告的《买卖合同》中约定了逾期迁出户口的违约金条款,则下家(被告)是需要支付相应的违约金的,只是如果违约金过高,上家可以请求法院酌减调整。)

被告翁甲、官某、翁乙、翁丙共同辩称,四被告是在违背真实意愿的情况下签订了补充条款,该条款约定的违约责任过重;而原告并未提供其遭受实际经济损失的依据,故原告的诉讼请求缺乏事实基础,被告请求法院依法酌减;本案的起因源于系争房屋的原产权人即第三人王某的户口未迁所致,被告对此并无实际的控制能力,所以被告不存在违约行为,请求依法驳回原告的诉讼请求,直接追究第三人的责任。

上海房产律师解读:作为上家虽然以户口不是自己的并且辩称没有给下家造成实际的损失进行抗辩,法院一般不予采纳。)

经审理查明,被告为系争房屋的原产权人。20091228日,被告(甲方)与原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号:943352),约定:由乙方购买系争房屋,转让价款为244万元。双方在补充条款另行约定:甲方承诺自送件之日起一年内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续,若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出的,则每逾期一日,甲方应当按照房价款的万分之五向乙方支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止;户口迁出当日,乙方应向甲方支付尾款5万元。双方并于当日至闸北区房地产交易中心办理交易过户手续。原告按约支付了房款239万元。2010223日,系争房屋产权登记在原告名下。目前,第三人的户籍仍在系争房屋内。

最后法院判决如下:一、被告翁甲、官某、翁乙、翁丙应于本判决生效之日起十日内支付原告赵某、林甲从20101228日起至第三人王某户籍迁出本市闸北区某路11191703室房屋之日止,或上址房屋因出售等原因而致产权变更之日止的赔偿金,赔偿金应以244万元购房款为本金、按每日万分之一计算;二、驳回原告赵某、林甲的其他诉讼请求。

上海房产律师解读:根据法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充条款系双方当事人的真实意思表示,并不违反有关法律规定,依法当为有效,原、被告均应恪守。现双方对原有户口未能按期迁出的法律后果及违约责任作了明确约定,而该原有户口应当解释为系争房屋产权过户前包括被告在内的所有在册户籍。虽然至今未能迁出的是第三人的户籍,被告对此并无实际的控制能力,但依据法理合同责任属严格责任范畴,并不考量违约方的主观过错因素,故应由被告承担相应的违约责任后,再依法另行向第三人主张权利。鉴于原告并未举证证明其罹患的经济损失,法院因此认定双方约定的赔偿金计算方式过分高于违约造成的损失,法院依法应予酌减

上海房产律师  周红山 律师15121050074 http://www.shfc315.com 

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