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上海房产律师:买卖动迁安置房,上家过户时临时涨价
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【案件当事人】

原告张某、李某某。

被告王某某,刘某某。

【案件介绍】

原告张某、李某某诉称,2009712日,李某某、张某与被告经居间签订《房地产买卖协议》(以下简称《买卖协议》),该协议主要约定,被告将上海市某路房屋出售给李某某、张某,房价人民币97万元,其中2009614日支付定金2万元,2009715日支付房款78万元,剩余17万元等双方办理交易过户之日支付;在三被告取得房地产权证、允许上市交易的10个工作日内,双方签订房地产买卖合同并办理交易过户,双方根据国家规定各自承担交易所产生的税、费。上述协议签订后,被告于20096月将701室房屋交付给原告一家人入住至今,李某某、张某依约支付了80万元。2013624日,三被告取得房地产权证,依照《买卖协议》约定,理应在201374日前与原告共同至交易中心办理过户手续,然三被告拖延未办,催告未果。经协商,三被告在两原告同意给予交易税费补贴的情况下,原、被告双方在201391日按照《房地产市场询价意见单》上的182万元的价格签订了交易过户时必须提供的、形式上的、仅仅用于交易过户的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。然正当双方继续交易时,被告无理要求按照《买卖合同》上的182万元的价格进行交易,该行为已构成违约。同时,基于李某某某于20138月去世,两原告系李某某某的合法继承人,故起诉要求:1、判令被告继续履行2009712日就室房屋签订的《买卖协议》;2、判令被告协助两原告办理上述房屋的产权变更登记手续,将该房屋变更登记至两原告名下。

上海房产律师解读:原被告双方于2009712日签到的购房合同,应该属于双方的真实的意思表示,双方都应该遵守。但是因为目前上海有9个行政区对房产交易前进行强制性评估,导致了《房地产市场询价意见单》上的房屋价格远远高于了双方合同中约定的价格,按照交易中心的要求,如果双方约定的价格低于征询价格,则不让办理交易过户。因此,为了过户,下家只好和上家按照征询的价格签订一个只用于过户的合同。这也给双方纠纷埋下了种子。)

被告辩称,鉴于原、被告于201391日签订了《买卖合同》,该《买卖合同》对合同主体、房屋售价等进行了根本性变更,该合同的签订意味着两原告自愿受该合同约束,双方的买卖合同关系应当以该合同为准,2009712日签订的《买卖协议》无效。综上,不同意两原告的诉讼请求。

上海房产律师解读:作为卖方的被告,征询之后的价格远远高于双方当初签订的房屋价格,因此,被告方是不愿意再按照当初的价格要求支付的。)

法院经审理认为,本案的争议焦点在于201391日签订的《买卖合同》是否对2009712日签订的《买卖协议》进行了实质变更或致该《买卖协议》失效。对此,两原告认为,《买卖合同》签订的目的在于办理缴税过户手续所需,只是形式上的需要,并非原、被告双方的真实意思表示。三被告则认为,《买卖合同》对合同主体、房屋售价等进行了根本性变更,该合同的签订意味着两原告自愿受该合同约束,从而在法律上确认了《买卖协议》归于无效。法院认为,201391日签订的《买卖合同》,主要对合同主体进行确定并对合同价款、过户时间作了约定,对于其他合同事项则未作明确约定。关于合同主体,由于李某某于201386日报死亡,由李某某某的继承人即本案两原告及原《买卖协议》的一方即张某承继合同的权利义务,并无不当,在此基础上进行的合同主体变更,可视为对原《买卖协议》合同权利义务的延续,并非合同主体的根本性变更。关于合同价款,双方均确认该价款182万元的确定系询价所得,对此,被告认为该询价所得的交易价格即为双方重新约定的交易价格,然被告未能举证证明就该价格达成双方的磋商过程。即便该价格系双方约定的交易价格,在约定该价格后双方未就未付的102万元余款的付款方式与期限作出书面的约定,亦有违常理。被告称两原告曾口头承诺在签订《买卖合同》后一个星期内将102万元支付给三被告,对此,两原告予以否认,被告亦无证据予以证明,法院也难以采信。综上,两原告关于《买卖合同》约定的交易价格系办理过户缴税手续所需、非双方真实意思表示的主张,更符合客观情况,本院予以采信。三被告有关《买卖合同》的签订已对合同价款进行变更并致《买卖协议》无效的辩称意见,依据不足,法院不予采信。因而,原、被告双方应依照《买卖协议》继续履行合同。鉴于李某某某已去世,李某某某基于《买卖协议》上的权利义务可由两原告承继。依照协议约定,701室房屋已可办理过户手续,三被告应协助两原告办理过户手续。同时,两原告同意在办理过户手续当天支付尾款17万元,为避免讼累,本院予以确认。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定,判决如下:一、李某某、原告张某与被告于2009712日就上海市宝山区某路5533701室房屋签订的《房地产买卖协议》继续履行;二、被告于本判决生效之日起十日内协助原告张某、李某某办理上海市宝山区某路5533701室房屋过户变更登记手续,将上述房屋变更登记至原告张某、李某某名下。

上海房产律师解读:本案中出现了两份《房产买卖合同》,并且合同上均有双方的签字确认。从表面来看,两份合同都是当事人的意思表示。但是如果认真分析,本案中先后签订的两份《房产买卖合同》实际上是存在实质区别的。第一份买卖合同是双方当初在房屋尚不能办理过户的情况下签订的,应该是双方的真实意思表示。而第二份合同则更像是为了过户而签订的,从合同的实质内容来看,也未对如何继续履行进行约定,因此,法院最终支持了原告的诉讼请求。上海房产律师网 http://www.shfc315.com

(作者:上海房产律师 周红山 律师 15121050074

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