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通过其他中介公司购房是否属于跳中介?
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案件介绍:

原告:上海某物业顾问有限公司

被告:王某

20143月,被告通过原告带看了上海市松江区某室房屋,并签订了《看房确认书》,此确认书中约定了“王某同意委托中介公司作为其购买系争房屋的独家居间人,中介公司的的居间分为报告居间及媒介居间两个阶段。”另外,确认书上显示报价为1650000元,并约定,若被告经原告带看后,甲方与出售方签订买卖合同(无论通过何种渠道成交),甲方应按房地产售价的0.8%支付乙方报告居间报酬。

但是最终王某并未通过原告成交该房屋,而是通过其他中介公司1580000元的价格与卖家成交,并支付了另外中介公司的中介费。除此之外,原来房东陈某也出具给被告一份书面的证明,证明其在出售房屋时曾委托多家中介挂牌,没有独家委托任何一家中介公司进行销售。

问题:那么被告王某是否需要支付原告的中介费呢?

本案争议焦点:

1、《看房确认书》约定的“王某同意委托中介公司作为其购买系争房屋的独家居间人”以及“若被告经原告带看后,甲方与出售方签订买卖合同(无论通过何种渠道成交),甲方应按房地产售价的0.8%支付乙方报告居间报酬”是否属于格式的无效条款?

2、被告是否存在利用原告提供的房源信息却过原告购买房屋的跳单行为

上海房产律师周红山分析:

1、关于争议焦点一:

根据《合同法》规定,居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。不管是报告居间,还是媒介居间,居间人要求委托人支付报酬的前提均在于其已促成合同成立。本案中《看房确认书》的“若被告经原告带看后,甲方与出售方签订买卖合同(无论通过何种渠道成交),甲方应按房地产售价的0.8%支付乙方报告居间报酬。”的规定,是原告中介公司为了重复使用而预先拟定,并在订约时未与被告王某协商的格式条款。上述条款中关于王某独家委托中介公司购买系争房屋,王某经中介公司带看后,无论通过何种渠道与房屋出售方签订买卖合同,均应向中介公司支付居间报酬的约定,在排除王某选择其他居间人的权利的同时,并未设定中介公司具有相较于一般委托而言更重的义务。该约定显然属于提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利之情形,应为无效的。

2、关于争议焦点二:

衡量被告是否存在利用原告提供的房源信息却过原告购买房屋的跳单行为的关键,是看被告是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件。如果作为买方的被告并未利用原告提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成跳单违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,原告也未获得该房屋的独家代理销售权,被告王某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,被告王某没有利用原告中介公司的信息、机会,故不构成跳单违约。

因此,原告中介公司要求被告王某支付中介费的主张是没有事实和法律依据的。

上海房产律师总结:

关于“跳中介”行为,根据本律师代理的类似中介费案件来分析以及目前上海法院的审判实践来看,法院一般是从以下几个方面来综合考虑的:1、是否选择了其他家中介公司;2、是否支付了其他中介公司的佣金并且佣金高于确认书的金额;3、房屋实际成交价格是否低于原来的报价;4、原房东是否有书面证明证明其委托多家中介挂牌出售;5、是否存在独家委托情况。http://www.lvshi21.com

 (作者: 上海房产律师 周红山 15121050074 www.lvshi21.com

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