上海房产律师：承租人未经出租人同意擅自转租 租赁到期如何收房？

【案件介绍】

原告：上海某某有限公司---出租人

被告张某某-------承租人（转租人）

第三人李某某------次承租人（实际占有人）

    原告上海某某有限公司诉称，2012年4月1日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，原告将位于南彰镇政府北侧（东西路路南）三间门面房租给被告，年租金每年每间4500元，合同约定，租期为一年。合同终止后，承租方应当按每日租金的二倍赔付出租方。同时双方还约定如果被告擅自将房屋转给他人使用的，应支付违约金3000元。合同签订后，被告违约私自将房屋转给第三人使用，合同到期后，被告拒不将租赁物返还给原告，经原告多次催被告返还房屋，让第三人搬出原告房内的物品，被告及第三人拒不返还房屋，也不搬出物品。第三人私自占用原告楼上的房屋拒不支付任何费用，由于被告合同违约给原告造成巨大经济损失，为此，特向法院起诉，请法院查明事实，依法判令（1）被告返还租赁原告的房屋三间（门面房），二楼二间（住房），双倍支付租赁费至交房之日，违约金3000元。（2）判令第三人搬出存放在原告房内的所有物品。由被告承担本案的诉讼费。

【被告答辩】

被告张某某辩称，原告所诉房屋的二楼没有用，合同于今年4月1日到期后，单位没有提前说，而是4月1日后说的，应提前通知我。

第三人述称，本案被告是我三婶，她在上海某某有限公司上班。因为该公司只跟他单位上班的人签合同，因此，该份租赁合同是她与该公司签订的。我们在租赁的门面房内做卖化妆品生意，他们二楼的两间房内我放置一些锅碗瓢盆等物品。今年交房租时该公司说不让用房子了，我现在找不到房子，那么多的货（化妆品）也没处放。况且，为了使用这个房子，我们也进行了投资，垫土、拉砖铺地、修下水道、粉墙等，花了有30000来元。如当时知道只让用一年，我们不可能投资那么多钱。我们现在也找着房子，也可以考虑先把房子腾出来，但他们得赔偿损失。

【法院审判】

经审理查明，（上海房产律师http://www.shfc315.com） 2012年4月1日，原告上海某某有限公司与被告张某某签订一份房屋租赁合同。合同约定将该处三间房屋租给被告，租赁期限为一年，出租方于2012年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2013年4月1日收回。每间房屋年租金4500元，三间房屋年租金共13500元。承租房屋的用途为开化妆品店。该房屋租赁合同第八条第三款规定“合同终止后，承租方应当在三日内将房屋返还给承租方。如承租方逾期不搬迁，承租方应当按每日租金的二倍赔付出租方”。第九条第5项规定“承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金3000元”。合同签订后被告与第三人合伙做生意，在合同期限届满前将承租房屋转给第三人使用。合同约定的期限逾期后，第三人拒不将物品从三间门面房及二楼的两间房中搬出，被告因此未能将租赁房屋交付原告。

法院认为，原告上海某某有限公司与被告张某某签订的房屋租赁合同系双方的真实意识表示，不违反法律规定。本案权属关系明确，案件事实清楚。被告张某某在与原告所签订的房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，应当按照合同约定将房屋腾出返还原告。因第三人未将租赁房屋腾出导致被告违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人的一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”的规定，被告仍依法应当承担违约的民事责任。故对原告要求被告返还租赁原告的房屋三间（门面房），双倍支付租赁费至交房之日，并支付违约金3000元的诉讼请求依法予以支持。第三人李某某在被告所租赁的三间门面房内经营化妆品，并在二楼两间房内放置锅碗瓢盆等物品，仅以对租赁房屋进行了垫土、拉砖铺地、修下水道、粉墙等投资为由拒不搬出，没有法律依据，对其辩解本院不予采信。第三人所述的要求原告赔偿损失与本案不是同一法律关系，第三人可另行主张权利。对原告要求被告返还二楼两间（住房）的诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。最后判决如下：一、被告张某某于判决生效后三日内将租赁的三间门面房交付原告上海某某有限公司，承担将承租房屋转给他人使用的违约金3000元，并自2013年4月1日起按每日24.65元的违约损失赔偿原告至租赁房屋返还之日；二、第三人李某某于判决生效后三日内搬出存放在三间门面房及二楼两间房内的所有物品；三、驳回原告的其他诉讼请求。

（作者：上海房产律师周红山  15121050074）