上海房产律师:为什么律师买房能便宜这么多?

2019-06-10  来自: 上海朋洋律师事务所 浏览次数:1925

买房子可不是买青菜,可以潇潇洒洒不问价儿,不比价儿。既要考虑区位、环境、楼品、面积,又要考虑单价和总价。你会发现,房子总是丰满的,而钱包却总是骨感的。于是你马不停蹄地看房,不厌其烦地比较,没玩没了地纠结。。。累也就罢了,烦也就罢了,zui怕的是中介漫不经心地告诉你:你“看不上”的那套房子又被人抢走了。

但市场上确实存在低价房,同样的小区,同样的楼层,同样的面积,它楞是便宜了好几十万,甚至便宜了一成还多!这还不是中介的噱头,它是赤 裸的便宜!

问题是你敢相信吗?相信了你敢买吗?

为什么会这么便宜?这是不是坑?

世界上没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨,当然也没有无缘无故的便宜。

依上海房产律师的经验看来,市场上价格比较低的房子,有很多情形,有的是房东急需资金着急出手的,有的是房子出过重大事故的,也就是所谓的“凶宅”,还有的是没有产证,或者产证还没有下来的。对于房东着急出手的房子,总价是会便宜一些,但便宜不了太多,道理很简单,因为资金问题其实也可以做抵押贷款的。关于凶宅,你要有胆去买,当然可以节省一大笔银子。但如果房东有意隐瞒事实,虽然房价是便宜的,但这并非是你想要的,这种情况下买方其实是可以要求解除合同的,但耽误事儿是肯定的了。至于没有房产证的房子,比如集体土地上的房子,农民宅基地上的房子,或者是产证还没有下来的房子,比如拆迁安置房,预售中的商品房等等,能买不能买?买了又会有怎样的结果?上海房产律师团队会有专门的文章加以分析,今天不在这里赘述。

我们要重  点分析的是,那些有私人贷款抵押的房子,虽然交易价格是低的,但交易中有很大的不确定性,如何控制风险?

这个案例来自于上海房产律师团队的真实经历。

房子位于三林地区某小区,面积90多平米,10年房龄,总价560万,比同小区的房子便宜了60多万!是的,你没有看错,是一套房便宜了60万!

当然很多中介都会主推这套房子,一开始以为是中介的噱头,但后来发现房价确实是低,只不过中介给出的理由不一样,有的说是因为有民 贷,所以把房子抵押给了个人,还有的中介直接否认这一点,后来接触到房东,才了解到,这套房子的情况很复杂,不仅是把房子抵押给了个人,而且还存在一个房屋置换,房子实际上是由“二房东”控制的。

我们不否认中介的作用,买房卖房的程序和环节很繁琐,很多还涉及到贷款,其实还是需要专业人员给予帮助的。但中介也有唯利是图的一面,通常会为了促成交易而不择手段,有意隐瞒重大信息,甚至买房人根本不具备买房资格,也会硬着头皮往前拱,直到拱不动为止。

我们的忠告是,没有中介不行,毫无保留地依赖和信任中介也不可取。买房子是件大事,不可盲目任性,你必须了解并控制整个过程中的风险才行。

再说回到这套房子,其实存在着两层风险:一是产权虽然属于大房东,但房子却实际掌控在二房东手里,客观上存在能过户却不能交房的风险。二是房子抵押给个人而不是银行,如果把首付支付给房东,如何保证房东会把首付或者银行的贷款支付给抵押权人而不是挪作他用?如果把首付支付给抵押权人,又如何保证房东会配合办理过户手续?

此时此刻,律师的职业优越性就体现出来了,在其他人对这套低价房既想吞下,又怕烫嘴的情况下,律师笃定地通过多轮协商谈判,既实现了利益zui  大化,又通过一系列的条件设置和程序把控,完全地排除了潜在的各种风险。

由于本案为真实案例,不便在这里透露太多详情。只能简要地概述一下操作的思路和方法:

一是在交易过程中把所有的利益主体包括大房东、二房东、抵押权人、出借人、买受人等都一并考虑在内,并以合同的形式加以约束,形成权利和义务的相互捆绑;

二是创新性地利用资金托管把买房人的风险予以隔离,同时调动了抵押权人和二房东的交易积极性。

zui后的结果是,房子顺利过户,顺利交接。律师通过自己的专业知识,省下了五六十万的费用。

关键词: 上海房产律师   抵押        

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