上海房产律师-二手房买卖

2019-04-15  来自: 上海朋洋律师事务所 浏览次数:1069

房屋买卖,首先要搞清楚房屋业主是谁。购房者对于有意向购买的房产,在确定购买前,应当到房产交易中心打印该房产的权属情况。有些购房者没有弄清所有人就轻率签合同付款,结果遇到的“卖方”根本不是所有人,到头来房、款两空。对于有些房屋有好几个共有人,如继承人共有、家庭共有、夫妻共有等,对此买受人应当了解全部共有人的买卖意愿,最后要和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下有可能面临被撤销的风险。在房产交易中心进行产权调查时也需要注意房屋上是否有权利瑕疵,比如房屋是否有抵押,是否被司法查封,这些权利瑕疵有可能导致您购买的房屋后面无法顺利过户。另外,房屋有没有租赁出去,承租人是否放弃优先购买权。房屋买卖时如果没搞清楚这些信息可能导致买家购买房屋后无法入住,甚至被承租人主张优先购买权而影响买卖合同履行。

  在买卖合同中双方一 定要对付款方式进行明确、具体的约定。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付。目前实践中,购房款一般分为几笔支付,诸如采取“定金、首付款、第二期款项、尾款”方式,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外,如果采取按揭或转按揭购房的方式进行交易,对没有申请到预期贷款的解决方法要先前进行特别约定,以免因约定不明而产生纠纷。


为了资金的安全,防止出现“先付款还是先过户”的纠纷,双方可以在约定的银行申请进行资金监管或资金托管,这样就保障了买卖双方的交易资金安全,维护了买卖双方的权益,也减少了纠纷的可能。房屋买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担。对于延期交房应当明确约定违约金,如每天按房款的百分之几支付违约金,防止卖方拖延。


二手房买卖中户口问题是一个特殊而又棘手的问题。首先,很多人购买二手房就是为了落户或者子女就学,但是由于各种原因,如果房内户口未迁移,新户口迁入存在障碍。其次,户口对房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响,如未来拆迁补偿分配问题。因此在购买时应当对户口的迁出及违约条款作出明确约定。

  确定违约责任条款有利于防止违约行为的发生,维护守约方的权益。房屋买卖合同应对如何承担违约责任,违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等进行明确的约定。(一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%,超过的对方可能主张违约金过高法院不予支持。)


对于买方来说,面临的危险在于已经支付了部分房款尚未办理过户手续时,卖方突然毁约不卖了。我们在合同签订过程中可以通过条款的设计来提高卖方违约成本,真的出现违约后如果符合强制履行的条件可以请求法院判决继续履行合同、并要求对方承担不菲的违约金。关于房屋价格的风险,这也是容易出纠纷的地方。当前很多房东都是说“到手价”,应该原本房东支付的税费转到下家承担。哪些房子是可以免税费的房东可能自己也搞不清。比如房东承诺是“满2唯 一”住房,但审核下来不是唯 一的,那就要收所得税,对下家而言可能要多一笔费用,如果不能协商就会引起纠纷。

  

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