商品房质量纠纷需要注意的四个问题

2019-03-27  来自: 上海朋洋律师事务所 浏览次数:710

商品房质量纠纷需要注意的四个问题


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在商品房买卖中,因为质量问题产生的纠纷大量存在。上海房产律师发现,不少业主由于对相关法律规定的误解,在维权过程中不能正确运用维权手段,既浪费了时间精力,又造成了自己的经济损失。

误区一 交接时房屋有质量问题,如不接收,开发商就构成逾期交房

刘先生花了600万元在松江区洞泾镇购买了一套别墅,根据商品房预售合同的约定,房屋应于2010年5月8日交付。但在交房当天,楼先生发现房屋地板、墙壁存在多处的洇湿、积水等,便拒绝在房屋交接书上签字,并要求开发商整改。直到2011年1月,房屋才整改完毕,楼先生也接收了房屋。

刘先生认为,开发商逾期交房长达200多天,应当根据合同约定承担违约责任,因此起诉到法院,要求判决开发商赔偿违约金40余万元。法院审理后认为楼先生的主张不能成立,驳回了他的诉讼请求。

上海房产律师点评:一般情况下,商品房取得《新建住宅交付使用许可证》是该房屋经验收合格、符合交付条件的形式要件。业主验收时发现房屋存在大面积渗漏或出现结构性问题,可能严重影响到业主正常使用房屋的,业主有权拒接收房屋,并要求开发商维修,因房屋维修造成迟延交付的,业主有权要求开发商承担逾期交房违约责任。但如果业主验收时发现房屋存在小的质量问题,则属于房屋保修范围内,并不影响房屋的交付使用。业主可以先行收房,然后根据合同约定要求开发商承担保修义务。

误区二 维修房屋是物业公司的责任

业主汪先生2005年与开发商签订合同,在泗泾镇购买了房屋。入住一年后,汪先生先后发现房屋屋顶出现裂纹,卫生间瓷砖开裂,南面卧室渗水。物业公司也多次上门维修,但维修后卧室渗水的问题始终没有解决。物业公司告知,应与开发商协商处理。汪先生认为物业公司在推脱责任,坚持要求物业维修。直到2010年,汪先生才向开发商提起诉讼,要求对房屋进行维修。法院审理后认为,汪先生主张维修的部位已经过了保修期,驳回了他的诉讼请求。

上海房产律师点评:业主发现房屋问题后可以向物业报修,物业维修后问题还无法得到解决的,业主应及时与开发商取得联系,协商处理。《上海市新建住宅质量保证书》中就房屋的各类质量问题规定了保修期限,如房屋外墙面防渗漏的保修期限为5年。保修期限届满后,开发商便不再负有免费维修的责任。因此,在保修期限内,业主因及时联系开发商,不要过分与物业公司纠缠而延误了维权时机。

误区三 房屋问题自行维修再向开发商索赔

业主金先生为了给儿子购置婚房,于2006年10月购买了一套住房,2008年3月取得房屋后,他发现主卧墙面大面积漏水,西面房间大面积渗水。物业公司人员现场查看后,告知原告不要急于维修。但为了不耽误儿子婚期,金先生对房屋进行拍照后,便自行请人对房屋进行了维修,而后再装修。2010年,金先生向法院起诉,要求开发商赔偿其房屋维修费5万余元。法院审理后认为,金先生房屋已经经过装修,且对漏水部位已自行修复完毕。对房屋漏水的原因,金先生没有提供足够的证据证明是因房屋质量问题引起,故驳回了他的诉讼请求。

上海房产律师点评:发现房屋质量问题,同时又急于对房屋进行装修的,业主应及时联系建筑管理机构,由该机构及开发商对房屋进行现场勘查并将房屋质量问题记录后,协商确定维修方案。若开发商拒绝维修或在合理期限内拖延维修的,业主才可以自行维修,并要求被告承担相应费用。本案业主急于装修,在未通知相关部门及开发商的情况下,自行维修并装修,致使现场破坏,其拍摄照片不足以证明房屋问题,最终主张没有得到支持。

误区四 房屋存在质量问题就可主张贬值损失

2009年,陈小姐在收房装修过程中,发现房屋客厅屋顶严重不平,开发商表示屋顶不平是钢筋变形导致。后双方无法就维修方案达成一致,陈小姐将开发商起诉到法院,要求开发商对房屋进行维修并赔偿房屋贬值损失10万元。审理过程中,法院委托房屋质量检测机构进行检测,并出具了维修方案,经法院询问,陈小姐表示不同意就房屋贬值进行鉴定。最终,法院判决开发商按照房屋质量检测机构出具的维修方案进行维修,同时驳回了陈小姐要求房屋贬值损失的请求。

上海房产律师点评:一般情况下,只有存在严重质量问题的房屋才可能存在贬值损失。然而,在实践中,不少业主只是因为房屋存在小的质量问题便主张高额的房屋贬值损失,这显然不合理,同时也可能造成业主自身的损失。因为高额的房屋贬值损失可能提高案件标的,直接导致案件诉讼费用增多,在无法得到法院支持的情况下,该笔诉讼费用将由业主自己承担。此外,贬值损失往往需要聘请专业机构鉴定,如果最终鉴定出房屋并不存在贬值损失的,高额的鉴定费也将由业主承担。

关键词: 房产律师           

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